九成以上為老舊住宅和低層建筑，其中超七成建成逾40年，半數以上為C級及以上危房……這裡是深圳市羅湖區螺嶺片區，初代深圳建設者的家園。歲月使其沉澱了獨特的城市記憶，也留下了亟待破解的民生痛點。

7月4日，深圳市羅湖區螺嶺片區改造項目簽約啟動儀式舉行，東門街道辦、深圳市屬國企天健集團與業主代表簽約，標志著項目正式進入實質性實施階段。

作為全國城中村改造專項借款支持項目，該項目創新實行“政府主導+國企實施、淨地出讓+市場參與”模式，擬拆除新建范圍約12公頃，規劃容積達37.7萬平方米，未來將打造居住、商業與公共服務均衡布局的全新片區。

同日，“羅湖發布”以專場發布會主動回應社會關切。羅湖區住房和建設局、深圳市規劃和自然資源局羅湖管理局、東門街道辦事處三方聯合答疑，圍繞“為什麼改”“怎麼改”“改后怎麼樣”介紹項目情況。

螺嶺片區設施老舊。受訪單位供圖

民呼我應，四十余載老片區盼來新生

螺嶺片區位於羅湖中心城區，見証深圳特區起步。

20世紀80年代，第一批來深建設者在此落腳，形成了多元共生的社區生態。如今，這裡登記有1589戶權利人，其中近六成已年過六旬。

歲月更迭，片區房屋也步入“老齡”。牆體開裂滲水、樓道狹小擁擠、安全隱患較大、公共設施缺失……問題日益嚴峻，困擾著不少居民。

發布會上，東門街道黨工委委員藍瑩瑩介紹，螺嶺片區內共有307棟、2400余套房屋，九成以上是老舊住宅和低層建筑，其中超過七成建成超40年，半數以上樓棟被鑒定為C級及以上危房，房屋結構存在安全隱患，每逢台風等極端天氣需緊急疏散居民。

不僅房子老，配套也跟不上。螺嶺片區常住人口1.2萬，然而片區內已無空余用地建設社區公園、社康中心、幼兒園、文體場館等公共配套。僅有的兩條單向單車道，早晚高峰經常擁堵。地勢落差將近三層樓高，排水系統不暢，水浸風險居高不下。

“片區改造迫在眉睫。”藍瑩瑩說，在前期改造意願征集的過程中，統計到居民同意率遠超九成。“廣大居民告別老舊房、改善配套環境的期盼，比任何時候都要強烈。”

民有所呼，我有所應。面對螺嶺片區改造這道“必答題”，羅湖區委、區政府態度明確：寧可多擔一份責任，也絕不讓群眾的安全風險繼續累積、民生短板繼續存在。

作為扎根螺嶺數十年的集體經濟組織代表，賽龍實業股份公司董事長顏雲彪積極支持改造。該公司前身是菜農大隊，當年扎根此地開荒耕耘，保障鎮區蔬菜供應。

“改善居住環境是全體村民期盼多年的心願，這是切切實實為老百姓謀福祉的好事。”顏雲彪說，40年前，村民們響應號召搬遷上樓，如今，村民們期盼通過改造徹底消除安全隱患，告別老舊破敗的居住環境，讓老片區煥發全新活力。

螺嶺片區改造項目擬拆除新建范圍約12公頃。受訪單位供圖

政府主導，制度創新為改造保駕護航

城中村改造是不少居民的心願，但涉及利益主體眾多，資金投入巨大，改造周期長、難度高。螺嶺項目通過制度創新，找到了破題之路。

2024年8月，羅湖區螺嶺片區改造項目成功列入全國城中村改造專項借款支持項目清單。

“羅湖區將此項目作為落實國家政策的實踐載體，創新打造‘政府主導+國企實施、淨地出讓+市場參與’模式。”羅湖區住房和建設局黨組書記、局長林文煥表示。

在該項目中，政府從“監管者”變“主導者”，從規劃審批、資金保障到回遷安置，負責改造項目全鏈條工作﹔深圳市屬國企天健集團作為合作單位，定位為“服務商”而非“開發商”，僅收取固定服務費﹔簽約補償完成后實行“淨地出讓”，發揮市場在資源配置中的決定性作用。

資金從“市場來”變“政策來”。林文煥介紹，項目通過“債+貸”組合破題，將專項債券用作城中村改造項目資本金，同時獲得國家開發銀行、農業發展銀行兩家政策性銀行42億元專項借款授信，降低了項目綜合融資成本，提高了資金使用效率。

同時，專款專用、封閉管理，從制度上杜絕了資金挪用和項目爛尾風險，增強了居民和社會各方對項目順利推進的信心。

市民體驗好房子也有了新選擇。項目在深圳率先大規模推行房票安置，提供產權調換、貨幣補償、房票安置3種可選方式，賦予被搬遷人自主選擇權。

這種全新模式，給居民吃下了“定心丸”。年過古稀的業主代表何先生說，樓裡有很多高齡住戶，大家最怕項目爛尾。如今政府從頭管到尾，資金又有保障，確實消除了大家的后顧之憂。

螺嶺片區規劃效果圖，最終方案以官方批復文件為准。受訪單位供圖

民生為本，全齡友好新家園值得期待

未來的螺嶺將變成什麼樣子？

深圳市規劃和自然資源局羅湖管理局副局長、三級調研員車長春說：“螺嶺片區的改造並非簡單的空間再造，而是一場基於尊重與傳承的生活升級。”

改造后，螺嶺將補齊養老托育、醫療文化等公共服務設施短板，規劃公共配套設施13300平方米，高標准建設學校、幼兒園、社康服務中心、長者服務中心、社區體育活動場地等，打造集醫療、養老、文體、教育於一體的“鄰裡中心”。

未來，這裡將形成一個完善的“15分鐘生活圈”。無論是孩子的“四點半課堂”、老年人的日間照料，還是青年人的社交休閑，都能在“家門口”一站式解決。同時，預留傳統商業回遷空間，讓熟悉的老店得以留存，營造有煙火氣的鄰裡社區。

此外，項目將控制建筑高度和住宅容積率，以帶來更加合理的樓間距、好的採光通風、高品質的建筑空間。

新城市規劃建筑設計股份有限公司副總規劃師劉鵬舉認為，項目主動“做減法”，在高密度建成區中為空間資源“留白”，打破了中心區高強度開發帶來的空間壓抑感，進而在物理上夯實了建設“好房子”與“好小區”的基礎。

未來的螺嶺，居民不僅住得舒適，更住得安心、過得踏實。項目通過局部地塊標高提升、市政管網完善，並引入海綿城市措施等，提升防洪排澇能力，同時補充設置小型消防站，布局應急避難場所，完善片區消防救援保障。

片區改造，也讓城區更美好。一方面，項目依托東門中路無縫銜接東門商圈，向南聯動湖貝、向北串聯兒童公園等公共服務資源，塑造充滿活力的生活街巷，另一方面，圍繞地鐵站點優化路網微循環，暢通從站點到家門口的“最后一公裡”。

“螺嶺片區的改造，是一次老舊城中村向高品質都市社區轉型的探索，也是深圳在存量發展階段提升城市品質的一次重要實踐。讓我們共同期待，不久的將來，一個有溫度、更舒適、有保障、更美好的新螺嶺將逐步呈現在大家面前。”車長春表示。