一位曾经在物业公司做了8年管理工作，现已离职的市民报料称，业主与物业公司的矛盾首先是关于收费，其实更大的问题在于小区内改作商铺的架空层、被占用的公共道路、停车场等的收租问题。记者在整理近日接到的一些“黑洞”报料时也发现，业主们都希望新的收费指导标准能将这些可盈利的项目一一列出条目，并给出收费指导标准。

    现象一：夹层变身健身会

    南山新某小区业主吴先生反映，该小区的两栋高层住宅一楼与二楼之间有一个夹层，这个夹层有两米多高，“我记得这个夹层以前是空的，2005年，不知开发商还是物业公司将这个夹层改造，出租给了健身会。”业主吴先生说，一个偶然的机会，他看到了开发商当年的建筑，发现这个夹层是避难层。吴先生后来专门就此事咨询了消防局的有关工作人员，才确认这一层主要用途是消防和避难，当发生意外和险情的时候，业主可以到那里去躲避。“但是现在夹层被改造成了健身会，这是不是违反有关的安全规定呢？”吴先生质疑道，当他就此事咨询物业公司时，物业公司只是含糊回答该夹层属于开发商，他们只是代为管理而已。通过这些图纸，吴先生还发现小区的部分架空层被改建成了仓库，也出租给商铺的业主。

    现象二：小区道路变商业街

    “从我搬进小区开始，靠近中心广场的那两条路就是凉棚搭建成的‘小商铺一条街’。”布吉某花园业主成阿姨说，在2006年11月，该小区物业管理服务合同到期的时候，业委会透过开发商的整套图纸才发现，原来这两条被搭了凉棚卖东西的道路，是小区的公共道路。“物业公司却擅自将道路搭上凉棚，出租赚钱，业主常年都不知情。”成阿姨说。通过土地出让合同，业主们还发现，小区的停车场是不计入容积率的，也就是不属于业主的公摊面积，但是他们却至今也找不出另外的约定，说明停车场产权到底属于谁。

    现象三：商铺物管费低于住宅

    “另外一大‘猫腻’就藏在小区出租的商铺中！”福田区福某花园的业主向记者反映，该小区一楼有大量商铺出租，有业主发现，商铺的物业管理费只要1.5元/平方米，而住宅要3.2元/平方米。为什么商铺产生的垃圾多，人流多，管理费反而便宜呢？孙女士通过向物业公司的员工“明察暗访”，才发现租赁商铺的老板长年给物业公司免费或者低价供应矿泉水、办公用品以及过节的各种福利品，以抵消部分物业费。孙女士说，后来通过业委会，将该小区的商铺物业费涨至超过住宅物管费，业主们才停止对此事的追问。

    业界观点

    "建管分离"是趋势

    有业内人士认为，物业建筑方和物业管理分离，是行业发展的趋势。因为开发商自己成立物业公司管理自己的小区，很容易在管理面积、停车场、架空层和商铺的权属问题上“蒙蔽”业主，而建筑单位与物业管理单位各自独立，由业委会自行选聘物业公司，物业公司向业委会负责，就容易避免这类问题。该人士还认为，虽然现在深圳一些小区是名牌地产公司开发，然后由该地产成立的物业公司管理，业主们认为这样更有利于小区维护，“但这样的大地产公司自己管理小区的情况，毕竟只占整个物管行业的一小部分，深圳有1000多家物业公司，行业真正要健康发展，还是要建管逐渐分离。”