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深圳各小区停车费涨不涨 只能业主大会说了算

2015年01月12日08:44    来源:深圳商报     手机看新闻

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  国家发改委近日发出通知,要求放开包括住宅小区物业费和停车费在内的24项商品和服务价格的消息,这个消息刺激了深圳300万车主的敏感神经。放开停车费价格,是否意味着业主“被涨价”?1月10日,业主草根论坛“深圳业主论坛”专门召开主题为“发改委放开物业费停车费就意味涨价吗”研讨会。各界专家认为:放开停车费价格,只有“业主大会”才有资格当市场的“甲方”。

  放开价格是政府退出市场

  物业管理、社区问题资深专家张红喜介绍,很多业主认为政府一放开手脚就是涨价,就会出现抢购,商品短缺带来价格上升的恐慌。他从事这个行业15年,深感“尊重市场”才是政府应该推动。“政府指导价”源于政府对物业行业的定位,物业管理涉及民生,所以政府要控制、审批,在这种情况下,物业行业企业化,但却没有市场化,因此造成了三种扭曲。一是监管扭曲,价格定了,服务水准不管;二是费用扭曲,企业收费之后怎么用,不透明;三是市场扭曲,物业行业不能优胜劣汰,以廉价竞争,最后导致劣币驱逐良币。

  景洲大厦业委会主任邹家健介绍,发改委放开价格是政府不干预定价、政府退出市场,市场的问题由市场解决。多数参加研讨会的业界专家一致认为,放开价格,业主作为市场主体将可获得更多尊重。

  “业主大会”才有资格当“甲方”

  福田区天然居业委会主任杨志敏认为,费用调价属于小区重大决定,仅由业委会决定是不合适的。另外,目前深圳仅三成住宅小区成立了业委会,其中运转良好的保守估计不足三成。换言之,深圳近九成住宅小区处于“空转”状态。基于此,广东出台落地政策时,应规定物业费、停车费的调整必须经过“业主大会”。

  据介绍,针对没有业委会的住宅小区,政府会有一个救济手段,由居委会、街道办代行业委会、业主大会的权利,召开书面业主大会,最终由物业企业提出要求,基层政府部门组织人员上门填表就完成定价程序。北京和谐社区发展中心研究员陈剑军认为,对于没有成立业主大会或业主不成立业主大会的小区,物业企业希望提价的,应逐一征求每户业主意见,取得业主一致同意(100%)方才可以提价。这与当初每个业主单独购房单独签署前期物业服务合同的程序与主体关系是一致的。对于有的小区,如果业委会不存在,那么物业企业可以委托部分业主请求街道代为组织业主大会,按照业主共同决定的程序,应确保业主知情。同时,不论何种方式,业主可以门栋、楼等为共有单位,选派代表与物业企业商谈。

  倒逼开发商推动成立业委会

  针对深圳近九成住宅小区“空转”的现状,邹家健建议,在民事主体缺失、权利不对等的小区,落地措施应规定保持政府现行指导价的收费不变,不允许物业服务企业单边决议提价。

  据介绍,2010年出台并实施的《北京物业管理条例》明确由建设单位承担前期物业服务责任,在小区业主大会没成立的前期物业阶段,开发商要按标准向业主提供物业服务,但不能向业主收取物业费。这可以倒逼开发商、物业服务企业积极成立小区业委会。

  要调价应先对成本进行审核

  邹家健建议,放开物业费、停车费价格,落地措施还应该规定,物业服务企业、业委会提出要涨价的话,首先应公布成本审核结果。邹家健已从事停车场、会所、泳池等成本核算调研多年,据其介绍,小区停车场规模大的话,管理成本一定会摊薄,这样一来,甚至有可能是要降价。

  施法振介绍,物业费、停车费是涨是降还是不动,前提是业主大会、业委会对成本和价格的构成要十分明确。重要的一点:停车场的定价必须经过业主的充分协商,考虑到成本、考虑到利润,考虑到合理的价格,让业主都能接受、都能满意,这中间也要通过市场定价。

  政府应当让监管透明

  参与研讨会的业界专家一致认为,发改委放开价格,是政府退出市场,但在事后监管上应该更有作为。

  在政府部门代行召开业主大会环节,杨志敏认为,首要加强透明化管理,通过透明的方法杜绝造假,这是在现实情况下是最切实可行。甚至具体到有业委会的小区,运转透明化也有利于推进社区事务。

  邹家健也认为,政府不干涉市场定价,但是要加强对收支成本的监管,制定规定,对于那些夸大支出、隐瞒收入的要计入黑名单,而且“假一罚十”。(记者 江晓蚕)

(责编:张婷、陈育柱)

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