深圳民宿业迎来“阵痛期”

2017年02月20日08:35  来源:深圳商报
 
原标题:深圳民宿业迎来“阵痛期”

  昨日上午,较场尾海滨游客稀少,民宿挂出“有房”的牌子。本版摄影:记者 李博

  昨日上午,游客骑行在较场尾民宿小区。

  编者按

  春节刚过的一个月,是每年民宿的淡季。近日,《民宿泡沫临近破灭,资本蜂拥将催生海量“美丽的鬼屋”?》、《民宿大量亏损,是行业大限已到,还是黎明前的黑暗?》等文章在网络广为流传。

  日前,深圳市大鹏新区民宿协会发表了一份大鹏新区民宿2016年发展状况的报告,里面有两组数字格外引人关注。一是深圳民宿兴起近10年,截至2016年12月底,大鹏新区注册登记民宿1174家,占广东省民宿53.4%,而深圳民宿在全省占比接近55%。二是2016年按照全成本核算大鹏新区亏损民宿超过9成。

  连日来,记者对深圳民宿发展状况和目前存在的问题进行了持续深入的采访。

  

  2月15日晚,走在深圳市大鹏新区大鹏办事处较场尾民宿小镇街头,春寒料峭,游人稀少。

  留声岁月客栈老板董先生,在自家院子里跟几个朋友吃火锅,他打趣地说:“我都忘记了客人长什么样子。”连续三天没有一位客人入住,即使前一天是住宿业的“黄金档期”——西方情人节。

  每年春节后的一个月都是较场尾一年中最清淡的日子。只是今年,大多数民宿业者都担心,淡季可能会比往年来得更猛烈和更漫长……

  微博让较场尾民宿“一夜爆红”

  “刚来时,村子里每天看到的就是晒太阳的老人家,周末偶尔有一些来玩海上运动的人。”“叉公”这样回忆起2009年的较场尾,当时只有旋木家、阿罗哈和翠鸟三家兼做海上运动和住宿的店。因旅游结缘的年轻情侣“叉公”“叉婆”在较场尾看到了丽江的阳光和三亚的海水,加上“叉婆”在大鹏古城博物馆上班,两个人就在海边租下一栋房子开了叉叉纳里客栈。

  “2012年前没有一个老板觉得民宿是一门赚钱的生意。”“叉公”说,白天男的出海捕鱼,女的在沙滩挖沙白,晚上跟客人一起分享渔获。开民宿更多是为了自己能够享受悠闲的生活。一两千元就能包下整栋民宿,消费者以喜欢接受新鲜事物的学生和驴友为主。

  通过论坛、博客在兴趣相近圈子里传播的民宿,因为互联网科技的革命而得到了一夜爆红的机遇。2011年微博用户成倍递增,统计显示,2011年上半年,中国微博用户从6331万增至1.95亿。微博在网民中的普及率从13.8%增至40.2%。

  这年的5月1日,一位网友随手发布了一条简短的微博,介绍自己小长假的新玩法——住民宿,并附上了叉叉纳里的图片,没想到这条微博被转发了十几万次。

  “突然我们的电话、短信和QQ全被订房者挤爆了。”“叉公”形容自己当时懵了,一个3分钟的电话挂掉后发现还有几十个未接电话记录。在接下来的两三天里,叉叉纳里从5月到8月的住房已全部订满。

  而就在同一天,较场尾第9家客栈榕树下开业了。

  叉叉纳里的爆红,自然也带旺了只有9家客栈的较场尾。

  体验者多了,感兴趣加入的也就多了。2012年上半年,较场尾有20多家民宿,一半是“叉公”的朋友或在叉叉纳里住过的客人开的。

  高峰时每张床塞下两位住客

  从“一夜爆红”到民宿大增的转折点出现在2012年下半年,“叉公”告诉记者,当时较场尾就像个大工地,有100多家民宿同时在装修。有数据显示,2012年底,较场尾民宿数量已达150家。

  “宅宅”也是最早一批到较场尾发展的人,但其选择了一条不一样的路——给民宿做配套。“村里有99个人卖梨,而我就要做装梨的筐子。”“宅宅”的生意一共涉及17个行业,基本服务过较场尾近400家民宿里的绝大多数。

  像“宅宅”一样“不走寻常路”的毕竟只是少数,多数人还是选择开民宿。2013和2014年,较场尾民宿如雨后春笋般涌现,这里的老房子也变得很抢手。原本做外贸生意的董先生在此时入场。2013年底,他和搭档“留声”一起租下一栋老房子“修旧如旧”,将这里打造成中式古典风格的留声岁月客栈。2014年年中,留声岁月开张。同年年底,大鹏办事处统计,较场尾民宿243家,较场尾片区年入住游客人次15万。

  较场尾的住客这时已从学生、驴友向家庭住客转变,一到暑假基本都是父母带着小学生一家入驻,还能承接到不少私企年会,大家对民宿房间的硬件要求也越来越高。民宿不光卖情怀,还得卖装修。

  2015年是较场尾民宿发展的顶峰,大鹏新区投入1.5亿元的较场尾综合整治工程基本完工,片区整体面貌有了质的飞跃。当年年底较场尾民宿总数为375家,床位4000张,一直至今没有大幅变动。入住人数也创下历史纪录,全年入住游客50万人次,全年平均入住率62%。最高峰出现在5月1日,日入住游客近8000人,也就是每张床都得塞下两位住客。

  2015年民宿市场火热的余波持续到2016年。据统计,2016年大鹏新区新增民宿325家,减去注销的72家,净增253家民宿。目前,新区民宿最多的办事处竟然不是包括了较场尾片区的大鹏,而是南澳(2016年,南澳民宿560家,大鹏民宿486家,葵涌民宿126家)。陆域面积115平方公里的南澳,有100平方公里山林,也就是说15平方公里密集了560家民宿。专业人士分析,一是南澳本身旅游资源丰富,二是大鹏民宿接近饱和,三是南澳开办民宿平均投资在117.6万元,门槛低于葵涌的144.4万元和大鹏的151.8万元。

  惠州成为深圳民宿“外部”最大对手

  高密度带来了高竞争,甚至是恶性竞争。

  从事酒店业7年,从服务员做到部门经理的吴先生,2014年9月在较场尾开设了一家只有9间房的民宿。他告诉记者,在2015年最高峰期,他的营业额是30万元,但支出是31万元。“2015年生意真的不愁做,4月份连续出现17天包场,一间房的价格都在三四百元。”吴先生说,可是周边民宿太多,为了抢生意,有的店把房价定在100到150元。“网上订了房的客人,看到这家店竖在门口的价格牌,一进我家店就说‘你怎么这么黑心啊?’”吴先生无奈地说,恶性竞争让他对前景灰心。

  100到150元的房价,不合理吗?专做配套服务的“宅宅”给我们算了一笔账,房间清洁费是20元,加上水电、房租、人工等杂费,还要计算淡旺季差别,较场尾一家民宿平均投入成本是100万……如此计算下来,一间房的成本最低也需要120元。“这个定价没有合理的利润,甚至亏本。”

  2015年最高峰期也没有赚到钱,2016年市场转淡后,吴先生便果断转让民宿。2016年4月,吴先生以60万元转出这家小型民宿。投入30万元,转让费60万元,吴先生的快刀斩乱麻,让他的投资最后还小有赚头。

  新区民宿协会抽样调查显示,2016年新区民宿平均入住率37%,较2015年下降1.6个百分点。“我感觉这个数据有些保守。”在南澳西涌经营民宿的成先生表示,他与周边民宿老板交流过,入住率下跌在3成左右。

  成先生告诉记者,很多新入市者无法适应激烈竞争。像去年在西涌沙岗村新开的一家民宿,维持不到一年就关门,转让时更找不到人接盘,最后只能贱卖家当,避免血本无归。

  除了面对新区民宿的内部竞争外,临近的惠州近年来是深圳民宿最大的对手。“2014年,惠州旅游部门多次带着社区领导到较场尾取经,为推动当地经济发展引入民宿产业。”“叉公”表示,从距离大鹏最近的小桂、十里银滩,再往东到巽寮湾、双月湾这两年相继开起民宿,加上多为本地村民利用自家房屋改建,成本更低,房价更便宜,对深圳民宿冲击不小。

  业内人士表示,目前惠州大约有民宿600家,成为全省继深圳之后民宿最多的城市。而深惠两地民宿总数加起来已占全省近82%,竞争之大可想而知。

  租客与房东谈判天平完全失衡

  根据大鹏办事处一项内部调查显示,现在较场尾375家民宿里有100家正在转手或有意转手。

  2月17日下午,伴着陈皮普洱茶的香氲,“叉公”与同样坚持5年以上的远望号客栈老板,扳着手指数着2012年至今没有换过老板的较场尾民宿,“不到10家。”

  经营压力除了来自同行竞争外,更重要的是租金飞涨。新区民宿协会最新统计,民宿业各类支出平均占比为,房租(含员工宿舍)41%,工资性支出25%,物资采购9%,客房相关9%,订房平台佣金7%,宣传费用3%,各种税费3%,其他3%。

  租金占支出比例在较场尾片区更高。民宿小镇名声在外,房东们对租金的期望值也随之攀升。“2012年下半年民宿开始猛增,房租就变成了‘海鲜价’。”“叉公”指着离自家客栈不远的一栋粉红房子说,当时自己代一位朋友谈租金,第一天房东说3500元,第二天就变成4000元,第三天5000元,又过了两天变成6000元。“我朋友还在犹豫,我马上带着18000元租金和押金直接帮他先租下来。”叉公说,2014年开始,不仅房东开始要“转让费”,更出现了房东毁约的情况。

  “宅宅”也说,民宿行业高速发展,导致租客与房东谈判的天平完全失衡。“民宿行业不是暴利行业,还要面临租金飞涨和租期短(普遍5至8年)的压力,导致行业波动很大。”

  较场尾民宿协会首任会长李乐业说,2011年,较场尾海边第一排的民房租金只是3000元左右,而2016年最少在两三万元,最高达7万元。因此,旺季高峰期,较场尾一线海景房不少都在800到1000元,几乎与市区一些五星级酒店相当。

  房租高涨,还导致整个片区消费水涨船高。2015年,住客在较场尾平均消费600至800元。2016年,这个数字还在增加。租金压力也导致一些海鲜餐厅出现了不诚信经营行为。大鹏办事处进行专项整治,对13家失信失当的海鲜餐厅采取强制停水停电,清空、拆除海鲜池17处。

  大部分业者持谨慎乐观态度

  网文称,目前民宿业面临“死胡同”,归结于众筹等模式兴起,狂热资本的投入导致数量疯涨。

  记者了解到,大鹏新区投资民宿资金来源中自有资金占比高达72%,熟人众筹占11%,社会众筹占1%,亲友借款占9%,商业贷款占5%,机构投资占1%,其他占1%。新区民宿行业协会秘书长李超认为,这说明,大鹏新区绝大部分民宿是自有资金开办的,这与全国民宿特别是浙江、大理、丽江等地民宿基金、民宿资本蜂拥介入、布局形成巨大差异。

  “总体来说,新区有20%民宿运作良好,但如果按照全成本核算,盈利的只有10%。”李超表示,经历了2014、2015两年民宿投资火热期后,投机资本通过转让获利、房屋承租年限过短和租金翻倍增长,导致2016年民宿经营者成本急剧增加,多数民宿出现经营困难,严重亏损。

  另外,民宿业态无规划,准入门槛太低,数量增长过快,部分投机者互相模仿、抄袭跟风,难以体现自己的特色与品牌,局部市场价格竞争白热化导致民宿行业整体盈利能力较弱。“在珠三角这么庞大的市场里,深圳都没能出现一家满房超过300天,全国叫得响的民宿,或许才是更值得我们深思的问题。”

  2017年对于民宿行业发展至关重要,春节长假,较场尾片区的房价和入住率普遍较去年春节下跌10%。

  目前,较场尾海滨已开始围挡修筑海滨栈道,今年旺季游客可能无法直接从此处下海。大鹏办事处已准备借环龙岐湾4A景区创建之际,推出较场尾管理升级改造,对整个片区进行围合,并限制入内最高人数在8000人。尽管这些政策从长远来看利于片区发展,但短期内会造成一定影响。

  在记者的调查中,大部分民宿业者对于目前所经历的“阵痛期”持谨慎乐观的态度。入住率不高,资本不充裕的民宿老板表示,自己会坚守,希望成为大浪淘沙下的“金子”。而像叉叉纳里这样去年入住率仍保持在74%高位的品牌民宿,已经开始向外布局,分散风险。“叉公”表示,自己已在珠海开设了5家民宿,交给自己的哥哥打理。距离他家不远的翠鸟客栈也早已在葵涌办事处官湖片区开设了分店。

  甚至连已转让出场的吴先生也表示,估计两三年左右较场尾将重新走上坡路,说不定自己会抓住那个时间点再进场。(记者 张妍)

(责编:陈育柱、王星)
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